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WEKA Baufachverlag

aus WEKA e-Mail-Newsletter für HAUSVERWALTER und VERMIETER 52/29.08.2001
**** Bei Untervermietungen ändert sich ****
**** mit dem neuen Mietrecht nicht viel ****

Auch nach dem neuen Mietrecht ist für Untervermietung der Paragraf 540 BGB maßgeblich. Demnach ist der Mieter, wie schon nach dem alten Recht, nicht aus dem Mietvertrag selbst berechtigt, die Mietsache ohne Erlaubnis des Vermieters unterzuvermieten.

Wird diese Erlaubnis verweigert, kann der Mieter unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfristen kündigen. Nach dem neuen Wortlaut des Paragrafen 540 BGB handelt es sich hierbei um eine außerordentliche Kündigung.

Das bedeutet, dass damit auch und gerade ein Mietverhältnis beendet werden kann, das auf eine bestimmte Zeit abgeschlossen wurde. Vermietet der Mieter die Mietsache unter, so ist er - wie bislang - dem Vermieter gegenüber für ein eventuelles Verschulden des Untermieters haftbar. Dies gilt auch dann, wenn der Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung erteilt hat. Diese Vorschrift wurde vom Hauptmieter auch bislang schon leicht übersehen, birgt indes beträchtliches Konfliktpotential. So haftet der Hauptmieter dem Vermieter gegenüber, wenn der Untermieter fahrlässig oder sogar vorsätzlich Eigentum des Vermieters, etwa eine Einbauküche, beschädigt.

Der Mieter kann letztlich aber nicht nur von einem eventuellen Kündigungsrecht Gebrauch machen. Vielmehr steht ihm unter bestimmten Voraussetzungen ein - auch klageweise durchsetzbarer - Anspruch auf Erteilung der Untervermietungs-Erlaubnis gegen den Vermieter zu.

Das Recht auf Erteilung der Erlaubnis zur Untervermietung steht dem Mieter also zu, sofern nach Abschluss des Mietvertrages ein berechtigtes Interesse des Mieters an der Untervermietung entsteht.
Ausnahmen gelten auch hier, beispielsweise wenn die Untervermietung zu einer überbelegung der Wohnung führen würde. Der Vermieter kann auch nach dem neuen Recht die Erteilung der Erlaubnis davon abhängig machen, dass der Mieter sich mit einer angemessenen Erhöhung der Miete einverstanden erklärt, wenn ihm die überlassung der Mietsache an einen Dritten nur unter dieser Voraussetzung zuzumuten ist.

Vereinbarungen im Mietvertrag, die das Recht des Mieters auf Gebrauchsüberlassung an einen Dritten einschränken, sind dagegen unwirksam.
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