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Autor des Beitrags: Fritz Himmel

Besser als ihr Ruf: Wohngemeinschaften

Streit vermeiden: Tipps zu Mietvertrag, Telefon und Stromabrechnung

Nichtrauchende Ehepaare, am besten kinderlos und haustierfeindlich, mit gesichertem Einkommen. Wer jemals eine Wohnung gesucht hat, weiß, dass in den Augen vieler Vermieter die idealen Wohnungsbewohner so aussehen. Wer aus der Reihe tanzt, hat es oft schwer bei der Suche nach behaglichen vier Wänden: Studenten oder Freunde wollen sich eine Wohnung teilen? Schon läuft es den meisten Vermietern kalt den Rücken herunter. Unbezahlte Mieten, verqualmte Zimmer, Rotweinflecken und Brandlöcher in den Teppichen, nächtliche Ruhestörung durch ausschweifende Feten und dröhnende Musik machen sich als Horrorvisionen in ihren Köpfen breit.

Dabei lässt sich das Verhältnis zwischen Vermietern und WG-Bewohnern durchaus harmonisch gestalten vorausgesetzt, beide Seiten beachten einige wichtige Regeln. Dann kann sich die mit vielen Vorurteilen belastete Wohnform für beide Seiten sogar als vorteilhaft entpuppen: Oft lässt es sich mit mehreren zusammen preiswerter und schöner wohnen. Es kann ein ganzes Haus oder eine große Wohnung angemietet werden, deren Mietpreis pro Quadratmeter oft billiger ist als der einer kleinen Wohnung oder eines Einzimmer-Appartements. Die WG-Bewohner schaffen Haushaltsgeräte wie Wasch- oder Spülmaschine gemeinsam an und sparen viel Geld.

Umgekehrt ermöglicht eine WG dem Vermieter eine langfristige, durchgehende Vermietung auch solcher Wohnungen, die Familien nur als übergangslösung akzeptieren. Das betrifft vor allem Wohnungen in verkehrsreicher Lage in der Innenstadt, ohne Garten, Balkon oder einem Spielplatz in der Nähe. Aber auch die Vermietung großer Altbauwohnungen an WGs bietet sich an, denn diese Wohnungen sind für die heutige Durchschnittsfamilie oft zu groß und kaum bezahlbar. Der möglicherweise häufige Wechsel der WG-Bewohner sollte keinen Vermieter abschrecken: Das Mietverhältnis bleibt in der Regel trotzdem dauerhaft bestehen, die Miete wird weiterhin bezahlt und um Nachmieter kümmern sich die verbliebenen WG-Bewohner selbst.

 

1. Mietverträge

Eine Wohngemeinschaft ist laut Definition eine Wohnform, bei der sich zwei oder mehrere Personen ohne eine Familie zu bilden, eine Wohnung teilen. Paare, die zusammenwohnen, aber nicht verheiratet sind, bilden zwar eine Wohngemeinschaft, doch gelten in diesem Fall Sonderregelungen. Im Mietrecht werden deshalb Wohngemeinschaften von so genannten nichtehelichen Lebensgemeinschaften unterschieden.

Das A und O einer funktionierenden Wohngemeinschaft ist die Gestaltung des Mietvertrages. Da Wohngemeinschaften im deutschen Mietrecht nicht vorkommen und die Rechte und Pflichten der Bewohner einer WG in der Rechtsprechung auch nicht einheitlich geregelt sind, müssen Vermieter und Mieter ein für sie geeignetes Vertragsmodell austüfteln. Es gibt drei Konstellationen:

 1a. Alle sind Hauptmieter

 Merkmale: Gesamthaftung in allen Bereichen.
Achtung: Auswechselrecht festlegen. In diesem Fall unterschreiben alle Mitglieder einer Wohngemeinschaft den Mietvertrag und sind somit völlig gleichberechtigte Hauptmieter. Sie haften somit auch als Gesamtheit. Dass heißt im Klartext: Jeder haftet für die volle Wohnungsmiete, nicht nur für seinen Anteil. Sollte ein Mitbewohner also seine Miete nicht bezahlen, müssen die anderen dafür gerade stehen und seinen Anteil begleichen.

Diese Gesamthaftung gilt in allen Bereichen: Bei Schäden in der Wohnung stehen alle Mieter dafür gerade (siehe Punkt 2. Kaution). Verstößt ein Mitbewohner gegen die Hausordnung oder hält die Vertragspflichten nicht ein, kann der Vermieter allen Mietern kündigen. Umgekehrt muss der Vermieter jede Mitteilung bezüglich des Mietverhältnisses z.B. eine Mieterhöhung - an alle Mieter adressieren. Das Miethöhegesetz verlangt, dass der Mieter dem Mieterhöhungsverlangen zustimmt. Bei einer WG müssen das alle WG-Bewohner sein. Mieter in einer Wohngemeinschaft können sich aber gegenseitig in einem Formularmietvertrag zur Entgegennahme und Abgabe von Erklärungen bevollmächtigen.

 Kündigung und Auswechselrecht

Bei diesem Mieter-Vermieterverhältnis gilt grundsätzlich: Kündigen kann der Vermieter nur, wenn er allen WG-Bewohnern gemeinsam kündigt. Eine Beschränkung der Kündigung auf einzelne WG-Mitglieder ist nicht möglich. Umgekehrt gilt dasselbe: Auch ein einzelner Hauptmieter kann nicht einfach das Mietverhältnis für sich als beendet erklären. Um zu vermeiden, dass sich die ganze WG auflösen muss, wenn einer der Bewohner der WG den Rücken kehren will, sollten die WG-Bewohner eine Nachfolgeklausel oder ein Auswechselrecht mit dem Vermieter vertraglich vereinbaren: Steigt ein Bewohner aus dem Mietvertrag aus, kann die WG einen Nachfolger aufnehmen.

Ob der Vermieter ein Mitspracherecht hat, wer in das leerstehende Zimmer einzieht, ist umstritten die Landgerichte urteilen unterschiedlich. Die meisten Gerichte sind sich aber darüber einig, dass sich aus der Vermietung an eine WG für diese das Recht ergibt, einzelne Mitglieder auszuwechseln, sofern die Gesamtzahl der Bewohner nicht überschritten und ein Wechsel im Mietvertrag nicht grundsätzlich ausgeschlossen wird. Andere Gerichte gestehen zumindest das Recht zu, anstelle von ausgeschiedenen WG-Mitgliedern neue Bewohner im Rahmen eines Untermietvertrags also ohne, dass sie als Hauptmieter auftreten wie die anderen aufzunehmen. Dies betrifft vor allem Zweier-WGs, die nach der Rechtsprechung zwar kein Wechselrecht, aber Anspruch auf die Erlaubnis zur Untervermietung haben.

1b. Nur einer ist Hauptmieter

Merkmal: Einer haftet. Achtung: Untermieter-Mieter-Verhältnis klären. Das ist der klassische WG-Fall: Einer unterschreibt den Mietvertrag, die anderen Wohnungsmitbewohner gelten als Untermieter. Diese Regelung ist den meisten Vermietern am liebsten: Sie haben einen einzigen festen Ansprechpartner und vor allem einen, der in jedem Fall für die volle Mietzahlung verantwortlich ist.

In diesem Fall sollte der Hauptmieter mit dem Vermieter vertraglich vereinbaren, dass in den angemieteten Räumen eine WG entstehen darf! Es ist grundsätzlich nicht zulässig, eine Wohnung alleine zu mieten und nachträglich ohne Zustimmung des Vermieters weitere Personen aufzunehmen. Ausnahmen gelten nur bei Lebensgefährten oder nahen Familienangehörigen. Wird der Vermieter getäuscht oder der Einzug anderer Mitbewohner bewusst verschwiegen, kann der Vermieter das Mitverhältnis fristlos kündigen.

Oft besiegeln Hauptmieter und Mitbewohner ihr Mietverhältnis per Handschlag und mündlicher Vereinbarung, die Miete zahlen die WG-Bewohner dem Hauptmieter monatlich bar auf die Hand. Dabei kann es natürlich passieren, dass der Hauptmieter wesentlich mehr an Miete von den einzelnen WG-Bewohnern einkassiert, als eigentlich nötig wäre. Allerdings haftet er auch alleine für die Zahlung der gesamten Miete. Sollte einer seiner Untermieter die Miete nicht bezahlen, muss der Hauptmieter in die eigene Tasche greifen. Für die Untermieter gilt: Ihre Rechte und Pflichten ergeben sich aus den Vereinbarungen mit dem Hauptmieter, nicht aus den mit dem Vermieter!

Kündigungsrecht

Der Hauptmieter hält in diesem Fall das Zepter in der Hand: Er kann Mitbewohner, die sich nicht an die gemeinsamen Regeln halten, hinauswerfen. Allerdings ist das Kündigungsrecht in diesem Fall voller Tücken: Vermietet der Hauptmieter ein leer stehendes, also unmöbliertes Zimmer, handelt es sich nicht um den typischen Fall einer Untervermietung. Beide Seiten haben sich dann an eine Kündigungsfrist von drei Monaten zu halten, wobei der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Kündigung darlegen muss.

Stellt der Hauptmieter allerdings ein überwiegend möbliertes Zimmer zur Verfügung, können beide Seiten das Mietverhältnis mit einer Kündigungsfrist von 14 Tagen zum Monatsende beenden. Diese Regelung gilt auch, wenn Untermieter und Hauptmieter keinen schriftlichen Vertrag geschlossen haben. Entscheidend ist das möblierte oder unmöblierte Zimmer! übrigens: Ohne (schriftlichen) Vertrag kann der Hauptmieter seinen Untermieter nicht verpflichten, sein Zimmer bei Auszug zu renovieren.

Der Hauptmieter kann theoretisch die Wohnung kündigen, ohne das Einverständnis seiner Untermieter einzuholen. Damit die WG aber bestehen bleiben kann, auch wenn der Hauptmieter auszieht, sollte mit dem Vermieter und dem Hauptmieter vertraglich vereinbart werden, dass einer der Untermieter als Hauptmieter nachrücken darf.

Der Hauptmieter sollte auch bei diesem Vertrags-Modell ein Auswechselrecht mit dem Vermieter vereinbaren.

1c. Jeder schließt einen eigenen Mietvertrag ab

Merkmal: Jeder haftet für sich. Achtung: Kein Mitspracherecht bei nachfolgenden WG-Bewohnern. Bei diesem Modell verfügt jeder WG-Bewohner über einen eigenen Mietvertrag mit dem Vermieter. Für die WG-Bewohner wäre das die eleganteste Lösung: Keiner haftet für den anderen. Allerdings haben sie dann auch kein Mitspracherecht, wer als Nachfolger in das Zimmer einzieht, sollte ein Mitbewohner aus der WG aussteigen. Die wenigsten Vermieter lassen sich aber auf dieses Modell ein: Sie haben es dann nämlich mit einem Schlag mit vielen Mietern zu tun das ist arbeitsaufwendig, der Vermieter muss die Miete von jedem separat kassieren und er bleibt auf den Kosten sitzen, wenn ein Bewohner die Miete schuldig bleibt.

2. Kaution

Die Kaution beträgt maximal drei Monatsmieten ohne Heiz- und Nebenkosten. Auch wenn mehrere Leute in einer Wohnung zusammenleben erhöht sich deshalb der Betrag nicht, den der Vermieter auf einem separaten Konto hinterlegt und erst dann anzapft, wenn es nach Auszug der Mieter zu Beanstandungen am Zustand der Wohnung kommt.

Hat nur ein WG-Bewohner den Mietvertrag unterschrieben, haftet er alleine für den Kautionsbetrag. Er sollte dann darauf achten, dass die anderen Mitbewohner ihre Zimmer gemäß den im Mietvertrag vereinbarten Richtlinien hinterlassen, wenn sie der WG den Rücken kehren. Sonst muss der Hauptmieter selbst zu Farbe und Pinsel für eine Renovierung greifen und mögliche Reparaturen selbst bezahlen.

Sollten alle WG-Bewohner als Hauptmieter auftreten, gilt die gesamtschuldnerische Haftung: Können sich die Mieter untereinander nicht einigen, wer für den Schaden aufkommt, stehen alle gemeinsam dafür gerade.

3. Bürgschaft

Bei Studenten, die eine WG bilden, verlangen die Vermieter oft, dass die Eltern als Bürgen auftreten. Dadurch lassen sich die Bedenken vieler Wohnungseigentümer, bei Vermietung an eine WG die Miete nicht rechtzeitig zu kassieren, minimieren. Die Eltern springen im Notfall ein und begleichen die Mietschulden ihrer Sprösslinge.

Die Eltern müssen die Bürgschaft schriftlich formulieren und an den Vermieter weiterreichen. Bei einer Bürgschaft unterscheidet der Gesetzgeber zwischen einer Ausfallbürgschaft (Regelfall) und einer selbstschuldnerischen Bürgschaft (muss gesondert vereinbart werden). Bei der Ausfallbürgschaft kann der Vermieter erst dann den Bürgen zur Kasse bitten, wenn er sein Geld erfolglos beim Mieter eingefordert hat. Bei der selbstschuldnerischen Bürgschaft kann der Vermieter sofort ohne den Umweg über den Mieter an den Bürgen herantreten.

Die Eltern müssen sich darüber im klaren sein, dass eine Bürgschaft gravierende finanzielle Folgen haben kann: Sie haften nämlich nicht nur für die Miete ihres Kindes, sondern für die Gesamtmiete, also auch die der anderen Mitbewohner, soweit nicht vertraglich festgelegt ist, dass die Bürgschaft nur eingeschränkt für das eigene Kind gilt (Urteil des Landgerichts Kassel vom 19.Dezember 1996 1S 613/96).

Achtung: Ein Zurück von der Bürgschaft gibt es nach geleisteter Unterschrift nur in seltenen Ausnahmefällen. Sogar nach der Kündigung einer Bürgschaft bleibt das Risiko, trotzdem zur Kasse gebeten zu werden. Die Eltern müssen auch dann zahlen, wenn sie freiwillig - also ohne Aufforderung des Vermieters - für die Mietschulden ihres studierenden Kindes bürgen!

übrigens: Hat ein Vermieter vom Mieter eine Kaution in Höhe von drei Monatsmieten erhalten, können gegen einen etwaigen Bürgen über diesen Betrag hinaus keine weiteren Ansprüche geltend gemacht werden.

4. Die große Abrechnung: Miete, Nebenkosten, Strom und Telefon.

4a. Miete und Nebenkosten

Die Aufteilung der Mietkosten ist in den meisten WGs unproblematisch. Die Höhe der Miete wird in der Regel nach der jeweiligen Quadratmeterzahl der Zimmer berechnet. Die Mietkosten für die gemeinsam genutzten Räume wie Küche, Bad und Flur legen die WG-Bewohner zu gleichen Teilen auf alle Bewohner um.

Die Nebenkosten für Müllabfuhr, Kaminfeger oder anfallende Reparaturen werden nach demselben Prinzip gleichmäßig auf allen Schultern verteilt.

4b. Strom

Der eine lässt seinen Computer, den 500-Watt-Strahler und den stromfressenden Nachtspeicherofen auf Hochtouren laufen, mit Vorliebe vergisst er auch, die Lampen im Flur oder im Bad auszuschalten. Der andere ist selten zuhause, hat keinen PC in der Wohnung und seinen Stromverbrauch versucht er so weit wie möglich einzuschränken. So unterschiedlich hoch der Stromverbrauch unter den WG-Bewohnern sein kann - ein Abrechnungssystem, bei dem nur jeder das bezahlt, was er auch verbraucht, gibt es nicht.

Zwar ist es möglich, in jedem WG-Zimmer einen separaten Stromzähler, einen sogenannten Zwischenzähler, zu installieren, der den Stromverbrauch des jeweiligen Zimmers berechnet. Doch was ist mit den gemeinsam genutzten Räumen wie Küche oder Bad und den gemeinsamen Geräten wie Wasch- und Spülmaschine oder Elektroherd? In den meisten WGs wird der Strom deshalb pauschal abgerechnet. Die Bewohner teilen die Kosten zu gleichen Teilen untereinander auf. Ein Trost: über neue Stromanbieter haben die WG-Bewohner zumindest die Möglichkeit, den für sie günstigsten Strom zu beziehen.

Wer sich dennoch für einen Zwischenzähler entscheidet, sollte den unbedingt von einem Fachmann installieren lassen, denn laut Vorschrift dürfen nur Elektriker am Stromnetz basteln. Der WG-Bewohner sollte sich unbedingt für einen geeichten Zähler entscheiden, die Anzeige eines ungeeichten ist juristisch anfechtbar. Die Installation eines Zwischenzählers kostet zwischen 100 und 150 DM. Pro Zwischenzähler in einer Wohnung stellt der Stromversorger eine separate Rechnung zu.

Jeder Zimmerbewohner kann über einen Zwischenzähler übrigens den Strom eines Anbieters seiner Wahl beziehen. Aber aufgepasst: Je weniger Strom er verbraucht, um so teurer ist er im Verhältnis. Sinnvoll und günstiger ist es, einen Lieferanten für die gesamte Wohnung zu wählen.

Fazit: Die Ausstattung einer Wohnung mit Zwischenzählern ist ziemlich teuer und eine gerechte Lösung schafft sie auch nicht. Deshalb: Gütlich einigen kommt in diesem Fall am billigsten.

 4c. Telefon

Der Streit um die Telefonabrechnung hat schon in vielen WGs ernsthafte Krisen heraufbeschworen. Wer WG-erfahren ist, kennt das übliche Verfahren: An einem gemeinsamen Telefonanschluss wird ein Gebührenzähler installiert wer telefoniert, trägt seine Einheiten oder Gebühren auf einer Liste ein. Entweder füttert der Benutzer ein bereitstehendes Sparschwein gleich mit der zu bezahlenden Summe oder am Ende des Monats steht die große Abrechnung an. Es wäre ein Wunder, sollten die angeschriebenen Einheiten mit dem Rechnungsbetrag übereinstimmen. Jeder vergisst mal seine Einheit aufzuschreiben oder Besucher telefonieren und tragen sich gar nicht ein.

Gebührenzähler und Einzelverbindungsnachweis

Um es gleich vorweg zu nehmen: Diese Methode ist antiquiert: Der Gebührenzähler hat ausgedient und spätestens seitdem es private Telefonanbieter gibt, kann er auch zu gar keinem gerechten Abrechnungsergebnis führen: Der Zähler der auf Wunsch ins ISDN-Telefon gleich integriert ist zeigt nämlich nur die Kosten an, die der Anrufer über die Telekom führt. Die Gebühren, die bei anderen Anbietern entstehen, unterschlägt die Anzeige stillschweigend. Ein Einzelverbindungsnachweis bringt auch keine Lösung: Hier werden nur die über die Telekom angewählten Nummern verzeichnet, die Gespräche anderer Anbieter werden nur pauschal erfasst, ebenso die Kosten, die durch das Surfen im Internet entstehen.

Ein Anschluss pro WG-Bewohner

 Die WG-tauglichste Lösung: Jedes WG-Mitglied verfügt über einen eigenen Telefonanschluss im Zimmer. Auf diese Weise ist jeder für seine eigenen Telefonkosten verantwortlich, denn jeder WG-Bewohner erhält eine eigene Rechnung, für deren Bezahlung er selbst haftet.

Einen weiteren Vorteil hat diese Lösung: Der WG-Bewohner kann, wann immer er möchte, im Internet surfen, ohne stundenlang die Telefonleitung zu belegen und damit seine Mitbewohner zu verärgern.

Ein Telefonanschluss gleich ob analog oder ISDN schlägt mit einer einmaligen Installationsgebühr von 100 DM zu Buche. Der analoge Anschluss kostet 24,82 DM monatlich, der ISDN-Anschluss zwischen 46 und 56 DM monatlich an Grundgebühren.

ISDN-Anschluss mit mehreren Rufnummern

Nicht ohne Tücken ist die Wahl eines ISDN-Anschlusses, für den man maximal zehn verschiedene Rufnummern beantragen kann. Jeder WG-Bewohner erhält eine eigene Telefonnummer und bekommt eine separate Auflistung seiner vertelefonierten Gebühren zugesandt.

Der Nachteil: Der Hauptanschluss läuft nur auf eine Person, die auch dafür haftet, dass die anderen WG-Bewohner ihren Anteil an der Rechnung bezahlen. Noch ein womöglich störender Nebeneffekt: Es können nur zwei Leute gleichzeitig telefonieren!

Clubtelefon

Eine todsichere, wenn auch kostspielige Abrechnungsmethode liefert ein "Clubtelefon ein Münztelefon, wie es in Gaststätten installiert ist. Ein solches wohnungseigenes "Telefonhäuschen" kostet in der Anschaffung 2.000 DM. Eine monatliche Mietgebühr schlägt mit rund 60 DM teuer zu Buche.

4d. Sonstiges

über eines sollten sich potentielle WG-Bewohner im klaren sein: Wer den Gedanken daran nicht ertragen kann, möglicherweise seinen verschwenderischer und ausschweifender lebenden Mitbewohner zum Teil mitzufinanzieren, sollte lieber gleich alleine wohnen. Auf Heller und Pfennig abzurechnen, funktioniert in einer WG nicht! Die Ursachen für eine rasche Auflösung einer WG sind meist in internen Schwierigkeiten zu finden, nicht in einem problematischen Verhältnis zwischen Vermieter und WG-Bewohnern! Eine WG kann nur gut funktionieren, wenn ihre Bewohner in der Lage sind, untereinander eine faire Abrechnungs-Regelung zu finden, vorgeschriebene Richtlinien gibt es keine.

Dafür aber Erfahrungswerte: In vielen WGs hat es sich bewährt, ein Kassenbuch zu führen. Hier werden Ausgaben für gemeinsam genutzte Getränke, Lebensmittel oder Putzmittel eingetragen. Im Vorfeld sollten sich die Bewohner auch darüber einig werden, wie sie nötige Renovierungen abrechnen wollen. Größere Anschaffungen wie eine Waschmaschine gehören anteilsmäßig allen, die mitbezahlt haben. Das sollte schriftlich niedergelegt werden, denn oft endet das harmonische Zusammenleben im Streit, weil die Bewohner in "guten Zeiten" keine eindeutigen Vereinbarungen getroffen haben. Was mit dem Gerät passiert, wenn einer der WG-Bewohner auszieht, müssen die Bewohner untereinander regeln. Er kann z.B. seinen Anteil an dem Gerät an den Nachfolge-Bewohner verkaufen.

5. Checkliste für potentielle WG-Bewohner

Wer das Wagnis WG eingehen will, sollte vorher einige Punkte mit seinen Mitbewohnern abklären, damit das abgestrebte harmonische Zusammenleben nicht zur Hölle ausartet:

6. Weiterführende Literatur:

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